近日，上海易居克而瑞举办“数智洞见、疫中探市”后疫情时代的数字化洞见专题论坛。清控科创总裁、双创街控股创始人程方先生受邀参加“疫情新常态下，产城企业如何选择行业生态位”圆桌论坛，与上海一通世界投资管理有限公司总裁黄忠伟、星河产业集团总裁陈忠两位一起共话疫情下产业园区发展之路。其中，程方就园区行业从业者以及创业者关注的“疫情常态下产业园区所面临的挑战“等问题提出了自己的观点与见解。
迎合企业选址需求变化，把握园区发展“命门”
疫情的反复，对于线上、线下企业来说都是一次双杀，同时对园区行业也是一次洗牌。以清控科创在全国建设的64个科技园和产业园所积累的数据来看，目前以科技型中小企业为服务对象的园区，疫情所带来的影响更多是深层次的企业行为方式、组织方式以及企业信心的改变。
面对疫情的反复来袭，许多中小型企业因巨大的现金流压力，直接选择关门而非先与园区沟通租金减免，从而导致园区租赁数据的下滑。这类现象的频现，倒逼园区必须迎合企业客户的需求变化，实现多元化服务升级。
比如拎包入住的服务型办公室。由于许多中小型企业因考虑为应对不确定性而更加注重一次性成本投入和现金流，因此开始愿意为精装修的服务型办公室支付一定的溢价，而非把流动资金投入到一次性的装修和各类开办成本上。
所以快速交付、拎包入住、灵活租约成为了企业对办公空间的新需求。与此同时，营造园区内企业间的协作性生态，以及迎合灵活办公需要而进行的智能化改造也将成为趋势。
此外，从园区空间的功能配置来看，还有以下三大领域将成为企业在疫情下关注重点：
1、办公空间中央空调的消杀效果、新风系统效率；
2、高质量的视频会议硬软件（包含视频会议室，网络、照明、音响等）；
3、小型、灵活的高质量商务餐配送服务。
构建内循环驱动力，畅通园区“血脉”
当下，无论是提供简单的配套服务还是多方位的资源整合，大多数园区的主线业务在于服务入驻企业。目前，清控科创正在探索一种“网群式共生”的服务新模式，即在清控科创将遍布全国的园区节点网络做大、做专、做强的过程中，能够让入驻企业们能够从中找到自己的市场机会与份额。从而强化园区与企业间黏性，构建“共生、共融、共赢”的发展驱动力。从而使得园区完成从服务提供商向集成采购商的转型。
此外，园区运营者还须以客户需求作为一切行动的出发点。以清控科创为例，在过去2年时间里反复在内部斟酌一个核心问题，谁才是科创的首要客户？因为清控科创几乎全部园区业务都来自于地方政府委托，建设或者运营科技园区，因此应首要服务于政府发展产业和培育企业、推动科技创新的需求。入园企业是清控科创的用户，我们竭力为企业提供服务，以满足为地方政府产业集聚、创造税收，创新升级的指标。
同时，为了给政府客户提供更好的用户体验，缩短服务响应半径和时间，清控科创将组织架构做了对应调整，由总部直管模式分拆成为七个大区，每个大区节点中心按照全功能实现完整复制，包括招商运营、政策研究、企业服务、投融资，极大地改善了客户体验。越是困难的时候，越是只有更好满足客户需求的企业才能生存。
强化核心能力，打造园区特色
面对时代的飞速发展，能否提供特色服务是未来核心竞争力的关键，为此清控科创自2018年起就推动从综合性双创服务商向专业型产业服务商的转型，努力构建产业垂直孵化能力、技术成果转移转化与投资能力、园区资产全生命的服务能力，构建更为完善的科技服务生态，助力企业提升自身竞争力。
1、产业垂直的孵化能力
首先，培养行业人才，针对不同的细分领域，为初级劳动者提供针对性的职业技能培训；其次，与头部企业合作搭建技术服务平台；第三，构筑产业资本，帮助头部企业做好产业投资、构建产业生态，赋能中小型科技企业；第四，丰富园区所提供的生产资料，使园区由提供单一空间增加到提供行业的生产资料，以此降低企业成本，这也将成为新盈利方向。
2、技术成果的转移转化能力和投资能力
以清华大学的品牌和信用作为背书，是园区的重要优势，也是科技型中小企业的稀缺资源。清控科创围绕高校的科教人才资源提出“创新溯源”计划，挖掘高校项目，将“产学研”模式加速落地，与科技型中小企业共同成长，互惠互利。
3、资源调配与飞地建设能力
在“创新发展”这一大环境下，由于我国各省在资源禀赋上存在一定差异，想要在人才、资本、空间等方面实现区域协同发展，“飞地经济”便是一大重要模式。
目前，清控科创已探索性的开创了“飞地”模式，即发挥地方的主观能动性，在创新创业资源集聚的一线城市设立“飞地”，向“飞出地”不断输入高端人才、产业化项目等重要资源，助力区域高效发展。
自2017年建立常熟（北京）创新中心率先实践“逆向飞地孵化”后，清控科创陆续参与建设了京晋电子信息产业协同创新中心（由山西综改示范区、清华大学、清控科创三方支持创建）、江阴（北京）创新中心（由江阴市科技局携手清控科创一同创建）等飞地项目。将高校高企资源引入当地，带动产业转型升级、人才落地。
截止目前，在江阴（北京）创新中心的对接下，江阴市4家企业成功与清华大学师生团队对接技术需求，即将为产业发展注入高校动能。而作为「清华大学电子信息科技成果转化中心」和「山西产业转型发展异地创新培育中心」的京晋电子信息产业协同创新中心，成立一年来已累计培育30余个来自清华大学的前沿科技项目，其中清华大学电子系项目17家，清华大学校友项目3家、清华相关平台机构3家，以培育电子信息产业集群为愿景，赋能区域产业发展。
后疫情时代，园区如何顺势而为？
1、无论是科技地产还是产业地产，都要从思想根源上把“地产”两个字去掉，核心还是在于工业或者科技的服务能力和资源输出。眼睛只盯着产业勾地、赚取土地溢价，是静不下心、沉不住气做好产业服务的。
2、从运营的角度去做减法。以往企业为了宣传需要以及为了迎合政府，往往把自己描述得无所不能。然而挣快钱的时代已经过去了，只有把精力、时间和资源聚焦在一个点上才能做出差异化和价值，只有创造了独特的价值，才能从客户上换回对应的回报。
3、“企业存在的唯一价值就是以最低的成本更好满足客户的需求”。未来，产业地产逐步成为一个基础的行业，企业需要回归做生意的本质来做园区。一方面，企业想要赚取超额的利润是不可能的。另一方面，在激烈的竞争中，如何保持核心优势，才能保住那一点合理的利润，是值得思考的。
4、打造园区资产的全生命的服务能力。基础设施公募REITs试点的开展，标志着我国基础设施领域不动产公募REITs正式起步，并拉开了产业园区开发建设主体可持续发展的序幕。作为以轻资产输出托管为主的园区平台，清控科创近几年积极挖潜公募REITs的工具价值利用，并希望未来能够以自持的园区公募REITs将清控科创打造为扩募平台，使园区托管项目和政府各类园区通过平台实现退出，帮助地方政府盘活基础设施。
